Собственно можно сделать основной вывод первой части: средние ценовые показатели рынков недвижимости средних и малых городов Свердловской области можно с приемлемой степенью точности описать, используя данные социально-экономической статистики.
Хотя к модели имеется много вопросов, но в целом нужно признать, что она довольно приемлемо описывает разброс цен на коммерческую недвижимость в различных городах Свердловской области.
Ниже представлена полученная модель.
Дальше, не мудрствуя лукаво, используем метод множественного регрессионного анализа, чтобы выяснить, что влияет на среднюю стоимость недвижимости в городах области.
Вот исходная таблица для проведения предварительного анализа данных.
Источник социально-экономической данные статистики для городов области: сборник «Социально-экономическое положение городов и районов Свердловской области в 2004-2008 годах» Свердлоблстата.
Общее количество отобранных объектов: 205 из 21 населенного пункта.
Критерий отбора аналогов: все объекты коммерческой (торговой или офисной) недвижимости, расположенные в населенных пунктах области вне пределов центра региона Екатеринбурга. Дополнительное условие: количество аналогов в населенном пункте должно, по крайней мере, превышать единицу. Иначе единственный аналог может серьезно исказить картину, а несколько аналогов более или менее усредняют возможные выбросы.
База данных по недвижимости: база Уральской палаты недвижимости (www.upn.ru).
Регион исследования: Свердловская область.
Для начала проведем небольшой натурный эксперимент. Возьмем базу данных по недвижимости какого-либо крупного региона. Выберем из нее аналоги относящиеся, скажем, к коммерческой недвижимости, так чтобы все они относились к небольшим населенным пунктам области. И попробуем сопоставить средние ценовые показатели рынка недвижимости города с различными социально-экономическими характеристиками этого же населенного пункта. А затем на основе множества сопоставлений для большого числа городов, сделаем, если сможем, некоторые выводы.
Как же все-таки правильно подобрать аналоги из другого населенного пункта? Попробуем ответить на этот вопрос.
А всякая неопределенность, как известно, всегда, в конечном счете, играет против оценщика. Особенно в ситуации, когда оценщик натыкается на твердолобого проверяющего (или не дай Бог, следователя) с его железобетонной классической формулой: «в отчете отсутствует расчетное обоснование».
Но в целом неопределенность остается.
Официального ответа на этот вопрос, как водится в нашей оценке, не существует. Неофициально предлагаются разные варианты решения проблемы: от поиска аналогов в ближайших населенных пунктах до сравнения городов по численности жителей.
Очень часто у оценщиков возникает вопрос, как подобрать аналоги для сравнительного подхода при оценке недвижимости, если рынок какого-либо населенного пункта практически пуст. Обычно подобная ситуация складывается в небольших городах и поселках, расположенных на значительном удалении от областного или регионального центра.
Автор: , 14 Мар 2012 • 22:28 Отзывов нет
Как подобрать аналоги, если рынок пуст-1?
Чешуйчатый зверь «ты должен», искрясь золотыми искрами, лежит ему на дороге, и на каждой чешуе его блестит, как золото, «ты должен!». Тысячелетние ценности блестят на этих чешуях, и так говорит сильнейший из всех драконов: «Ценности всех вещей блестят на мне». Завоевать себе свободу и священное «Нет» даже перед долгом для этого, братья мои, нужно стать львом. Второе превращение.
Как подобрать аналоги, если рынок пуст-1? | Aestimator
Комментариев нет:
Отправить комментарий